Medellín transforma su mercado inmobiliario con la inversión en viviendas de renta corta

Medellín vive una transformación profunda en su mercado inmobiliario impulsada por la expansión del turismo internacional y el auge de plataformas de renta corta como Airbnb. Proyectos diseñados especialmente para esta modalidad, operadores profesionales y un nuevo perfil de inversionista han redefinido la lógica de compra de propiedades en la ciudad, donde ahora se analiza cada inmueble como activo financiero con potencial de rentabilidad.

La transformación responde a números contundentes. Entre 2017 y 2025, las llegadas internacionales al aeropuerto José María Córdova prácticamente se triplicaron, con más de 2 millones de pasajeros internacionales. Simultáneamente, los visitantes extranjeros pasaron de representar 43,6% del total de viajeros en 2017 a 58,1% en 2025. Esta cifra refleja una ciudad consolidada como destino de clase mundial que atrae turistas corporativos, nómadas digitales, viajeros médicos y asistentes a congresos internacionales.

Un nuevo modelo de inversión

Donde antes compradores pensaban en habitar un apartamento o recibir renta mensual, ahora aparece una pregunta diferente: ¿cuántas noches al año puede ocuparse? Proyectos como M Living Suites fueron concebidos desde su origen para renta corta, no como edificios residenciales adaptados posteriormente. Incorporan suites con modelos flexibles, espacios de coworking y operación profesional encargada de administrar tarifas, reputación y comercialización. El resultado: 100% de sus compradores son inversionistas, principalmente colombianos residentes en el país y el exterior. Según Juliana Maya, directora comercial de Londoño Gómez para M Living Suites, estos inversionistas 'preguntan por la rentabilidad esperada, el modelo de administración y el retorno de la inversión. Analizan el proyecto como un activo financiero, no solo como una vivienda'.

La participación de viviendas turísticas en las decisiones de alojamiento aumentó del 10,3% en 2023 al 17% en 2025, mientras la hotelería tradicional mantiene cerca del 59% del mercado. Según la Secretaría de Turismo de Medellín, la ciudad atraviesa una transformación estructural impulsada por mayor conectividad aérea, promoción internacional y oferta diversificada. La estrategia ya no busca únicamente aumentar llegadas, sino atraer turismo de mayor valor agregado que permanezca más tiempo y consuma una oferta más amplia.

Un mercado que se sofistica

Lucas Gómez, presidente de Trazos Urbanos, sostiene que Medellín vive una nueva etapa en desarrollo de activos de hospitalidad. 'Tradicionalmente los proyectos hoteleros eran desarrollados y operados por grandes cadenas. Hoy existe una mayor democratización de la inversión', explica. Sin embargo, advierte que el mercado también maduró: 'ya no basta con construir un edificio'. El éxito depende de la tesis de inversión, propuesta de valor, diseño arquitectónico, experiencia del huésped y calidad del operador. Cerca del 30% de los desarrollos de Trazos Urbanos están orientados a hospitalidad, pero Gómez reconoce que 'el reto está en consolidar una industria cada vez más profesional, con activos bien ubicados, propuestas diferenciadas y operadores capaces de competir en un mercado mucho más exigente'.

Federico Estrada, gerente de La Lonja, confirma que la inversión dejó de ser intuitiva. Los compradores ahora estudian variables como tarifas promedio diarias, tasas de ocupación y condiciones normativas antes de decidir. Una propiedad bien administrada para renta corta puede generar rentabilidades alrededor de 30% superiores frente a arrendamiento residencial tradicional, aunque esto implica asumir mayores costos de amoblamiento, mantenimiento, mercadeo y administración. Los sectores más apetecidos siguen siendo El Poblado, Laureles y Ciudad del Río, zonas donde convergen restaurantes, comercio, movilidad y vida cultural.

Desafíos urbanos en el horizonte

El auge abrió nuevos retos para la ciudad. Según el Registro Nacional de Turismo, Medellín cuenta con más de 8.300 viviendas turísticas formalmente registradas, mientras plataformas como AirDNA reportan más de 24.500 anuncios activos con ocupación cercana al 55%. Planeación Municipal reconoce que la concentración de viviendas turísticas en sectores como El Poblado, Laureles, Belén y La Candelaria comenzó a modificar el uso del suelo, presionar precios de vivienda y generar tensiones con residentes permanentes. Por eso, la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial propone establecer reglas más claras para diferenciar vivienda residencial de alojamiento turístico y orientar estos desarrollos hacia corredores con mayor capacidad urbana y mejor conectividad.

Juan Camilo Vargas, presidente de Asohost, insiste en que sería un error atribuir toda la evolución del mercado inmobiliario únicamente a rentas cortas. La principal transformación 'responde a un fenómeno estructural y multicausal': hogares cada vez más pequeños, mayores dificultades para acceder a vivienda propia y creciente movilidad de personas. Lo que sí cambió profundamente es la forma de operar: 'la rentabilidad ya no depende solo de tener un inmueble disponible, sino de gestionarlo como un verdadero negocio turístico'. Hoy conviven pequeños anfitriones con empresas especializadas que utilizan análisis de datos, revenue management y tecnología.

Para Cristina Zambrano, directora ejecutiva de ACI Medellín, la llegada de empresas extranjeras fortalece la demanda por infraestructura de alojamiento. 'El crecimiento de sectores intensivos en conocimiento y la consolidación de Medellín como sede de eventos, congresos y negocios internacionales incrementan el flujo de visitantes corporativos e inversionistas', explica. Desde 2008, la ACI ha certificado 413 proyectos de inversión extranjera por 4.500 millones de dólares, incluidos desarrollos hoteleros de cadenas internacionales como Accor, Movich y City Express.

Después de varios años de expansión acelerada, el mercado de renta corta en Medellín parece entrar en una etapa distinta. La ocupación se estabiliza, la competencia aumenta y la rentabilidad depende menos de comprar cualquier inmueble que de elegir el proyecto adecuado y ofrecer una experiencia capaz de destacar. Para la ciudad, el turismo dejó de ser una promesa de futuro. Hoy es, finalmente, una industria capaz de redefinir la manera de invertir.